随着中报披露期持续,内地房企业绩密集释放。
2022年上半年,内房股大盘受成交萎缩、融资不畅等因素影响,整体表现一般。
克而瑞数据显示,百强房企上半年销售操盘金额同比下降50.3%。同时,据中指研究院监测,房地产企业上半年融资总额同比下降56.5%。
8月26日,行业标杆之一的龙湖集团公布了截至2022年6月30日止半年业绩。
财报显示,该公司营业额同比增长56.4%至948.0亿元,归属于股东的净利润74.8亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为65.5亿元。
房地产行业企稳回暖的“拐点”将至未至,龙湖为何能在市场震荡中坚韧前行?
多航道业务齐头并进,行业“U”型调整步入后半程
自2021年下半年以来,房地产市场进入深度调整期,叠加疫情反复的因素,房企整体承压。
行业下行周期中,据统计,已经披露半年业绩的上市房企中有近半业绩亏损。然而,龙湖集团却实现了多航道业务的齐头并进,分析原因:
第一,稳健的交付。交付一直是房地产行业的“大考”,也是房企经营韧性最直观的评判标准。在“保交楼”成为社会焦点的情况下,龙湖今年上半年共计交付76个项目,共计5.25万套品质住宅。
据龙湖集团首席执行官陈序平所说:“今年上半年,龙湖集团总交付套数超过五万套全部按期交付。其中,超30%是提前一个月以上交付。”
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第二,经营性业务稳步增长,成为地产开发之外龙湖发展的新动力。
2022年上半年,龙湖包含商业投资、租赁住房、商管及物管等在内的经营性业务收入首次突破百亿,达110.4亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%。
经营性业务持续稳定贡献收入及利润,意味着“一个龙湖”生态体系协同效应出现,龙湖逐步实现“开发+服务”双引擎驱动的模式,让发展更具韧性。
在销售尚未完全修复的情况下,以经营性业务为主的“服务引擎”有力支撑了龙湖整体业绩的增长。
第三,财务盘面的稳健也是龙湖穿越下行周期的底气。
低杠杆、安全现金流是企业抵抗风险的利器。控制短债比例及外债敞口,加上具备标准融资渠道,龙湖平均融资成本进一步下降至3.99%,再创新低。
同时,该公司负债结构也较为合理。目前,龙湖平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,现金短债比4.07,连续六年满足“三道红线”要求。
业绩逆势向上,财务稳健,龙湖为长期健康发展打好了基础。
展望下半年,政策暖风频吹,地产行业“拐点”将至。
龙湖集团首席执行官陈序平指出:“6月起,市场出现了持续筑底并反弹的迹象。我们预判今年是低开——触底——向好的态势。”
房地产市场最困难的时刻即将过去,行业“U”型调整已步入后半程。关键转折期中,龙湖集团重点打造新品牌“龙湖智创生活”,望该品牌将成为各航道协同发展的新着力点。
推出龙湖智创生活,“服务引擎”重塑增长曲线
面对震荡中的市场,龙湖在“空间即服务”的战略下,尝试进一步延伸服务边界,提升“开发+服务”双引擎的驱动力。
年初,龙湖推出新品牌龙湖智创生活,拟分拆其单独上市。并于7月7日,在招股书中更新了近期多项财务数据。
值得一提的是,龙湖智创生活并非一家单纯的物管企业,而是龙湖“商管+物管”两大核心业务的有机融合。
将“服务引擎”中的两张王牌融合,再单独打出,有助于业务规模与质量的提升,助力经营性业务潜力释放,为龙湖增长创造更多机会。
从市场前景来看,物管、商管与房地产开发形成互补作用,优质的物业服务以及商业运营,无疑为房企加上了“双翼”。
同时,商管也是一条“长坡厚雪”的赛道。据平安证券预测,2030年中国购物中心销售额将达到9.6万亿元,作为购物中心的管理运营方,商管业务拥有广阔的市场前景。
作为最后一家明确分拆上市的头部房企子公司,龙湖智创生活兼具“商管+物管”两大空间服务业务,将成为港股市场内地物业管理股中的稀缺标的。
与该品牌模式类似的仅华润万象生活等少数企业。据公开信息,华润万象生活2021年总营收88.75亿元,而当下总市值超750亿。而据财报显示,仅2022年上半年,龙湖智创生活收入则达到63亿元。
其中,物业管理服务方面,龙湖连续13年客户满意度超过90%;商业运营管理服务方面,龙湖在管65个购物中心项目,在管面积约620万平方米。
凭借行业领先的科技实力,龙湖智创生活可以提高客户体验,从而以服务品质带动业务稳健发展。
物管与商管服务一直是以客户需求为导向的业务。为了提升服务质量,龙湖自2014年起,就开始智慧引擎的探索,如今已构建了系统性的科技支撑体系。
(智慧科技)
比如,在物管服务方面,龙湖智创生活提供了无接触的通行体验、无死角监控、设备的自我监控、移动端上的快捷报事等智慧化的物业服务。
在购物中心与写字楼内,龙湖智创生活IBMS(智能建筑集成管理平台)集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等,实现了建筑优化控制和管理。
目前,IBMS已在龙湖全国天街系项目,重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。
用科技创造高品质服务,覆盖衣食住行游购娱全生活链条,龙湖智创生活围绕客户,诠释了龙湖“善待你一生”的品牌愿景。
所以,对于龙湖集团整体来说,龙湖智创生活起到了维系“一个龙湖”生态体系与客户群间联系的作用,有助于提升龙湖整体品牌价值。
逆风中的机会,“一个龙湖”协同发力
目前,港股内房股仍在震荡中寻找底部。
截至8月29日,恒生中国内地地产指数自2020年高点以来,累计下跌70.21%。
恒生中国内地地产指数
而如今,龙湖集团也走在穿越行业逆风期、重塑自身价值的路上,作为内房股头部企业,估值底部的龙湖,投资机会值得关注。
值得一提的是,龙湖上半年优秀的业绩为股价打了一剂“强心针”,在8月10日下跌16.4%之后,至今的13个交易日内,公司股价累计上涨24.4%。
龙湖稳健的基本面,以及财务水平,得到了众多机构的认可。三大评级机构惠誉、穆迪、标普分别保持对龙湖集团的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,中诚信(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。
在业绩会上,针对龙湖智创生活的上市时间节点,龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示:“龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪,目前市场情绪不佳,我们会关注市场,不着急。”
可以游刃有余地静待行情转变,在更合适的时机让龙湖智创生活登陆港交所,充分说明龙湖并没有急切的上市融资需求。
事实上,对于未来,龙湖集团也对龙湖智创生活抱以更高的期待,赵轶在业绩会上指出:“把发展的重点转为内生,关注内生的转化率,接管的效率以及内生毛利率的提升。未来,智创生活的年化收入增长超过40%,年化利润增长超过50%是完全可期的。”
据统计,截至4月底,其住宅物业管理服务项目来自独立第三方项目的在管面积占比达到62.2%。展现出较强的自生长力。
从结果看,上半年,龙湖集团因各航道间的协同发展收获了巨大红利。不仅多个核心业务在存量市场占得先机,还向内挖掘了更多增量。正如西泽研究院院长赵建教授所说:“不要浪费这一次房地产‘大变局’。”
在房地产行业的逆风期里,由龙湖智创生活串联起的“一个龙湖”生态体系不断打开龙湖集团的想象空间。
而对于资本市场来说,龙湖集团,或者已经递交招股书的龙湖智创生活,也许都只等一个市场情绪真正反转的信号。
来源:港股研究社