第二证券|六大券商热议“第三支箭”：再融资重启修复市场预期

房地产利好方针接连出台，“第三支箭”为商场再添强心针。上星期，证监会决定在房地产股权融资方面调整优化五项办法。上市房企纷繁呼应，已有近10家房企火速筹划再融资。

 

时隔多年，监管再度重启房企股权融资，对房地产商场将有哪些影响？未来地产板块的出资价值几何？为此，我国基金报记者采访了六位券商地产职业首席，他们是华泰证券研讨所房地产首席陈慎、长江证券地产组首席分析师刘义、国泰君安研讨所房地产职业首席分析师谢皓宇、中信建投房地产和修建职业首席分析师竺劲、光大证券地产研讨首席分析师何缅南、国信证券地产修建首席分析师任鹤。

上述研讨人士以为，“三箭齐发”共同托底房地产供应侧，股权融资作为“第三支箭”，补足方针组合拳中的终究一环。股权融资途径的铺开有助于房企做大做强主业，化解房企面对的窘境，改进商场流动性，终究处理全职业“保交楼”问题。

推动“保交楼”方针落地

我国基金报记者：对“第三支箭”怎么解读？本轮方针调整的触发要素有哪些？

陈慎：本次新政提出的五项办法，从并购重组、再融资、境外商场、REITs和私募基金的调整展开，根本上全方位涵盖了房地产股权融资途径。五项方针的中心是前两条，自2016年以来职业股权融资冰封后，这是监管层态度的初次明晰转变。境外商场的同步调整、基础设施REITs关于房企不动产盘活的支撑、私募股权基金的引进作为方针补充。

本次方针调整的触发要素首要有如下几方面：首先，2016年以来严厉融资管控，上市房企曩昔6年根本丧失股权商场能动性，方针调整空间较大；其次，商场景气量下行，地产前端出资热度衰退已有1年半，因融资资金流入导致商场过热的忧虑现已消解；第三，职业纾困迫切度进步，“三箭齐发”托底房地产供应侧，股权融资作为“第三支箭”补足方针组合拳中的终究一环。

任鹤：本轮方针调整最直接的触发要素是房地产职业自去年以来愈演愈烈的运营困难。当时调整相关方针直击痛点，效果也值得等待。

更深层次的要素是为了完成房地产商场的供需平衡。本轮下行周期中，供应侧出清相对以往周期更加剧烈，但我国城镇化进程仍在延续，未来仍需求适当多的优质房企，来进一步满足人民群众对美好生活的需求。在供应侧出清现已适当充沛的当下，铺开股权融资含义严重。

谢皓宇：“第三支箭”铺开股权再融资，一起能够征集配套资金，关于房企降杠杆有极大的效果。征集资金若用于存量项目，则不能用于扩张，因而，本次铺开再融资，更有利于净财物过小的企业。一方面，能够迅速扩展净财物，处理有信誉和运营才能但难以高杠杆工作的问题；另一方面，集团层面有财物注入的，能够盘活并注入优质财物，支撑上市公司开展。

关于一些民企来说，由于缺乏有回报的募投项目，估计将更多地采取引进战略合作方的方法再融资，关于工业链上的合作伙伴来说，将是进入地产职业的机会。本次还专门说到修建职业的企业，由于大多为央国企，因而，能够顺畅地参加到民企的再融资傍边，完成企业的混改。

竺劲：一个月内“三支箭”相继落地，金融支撑房地产力度继续加码，有助于促进职业的健康平稳开展。方针密布出台和监管部门继续发声，房企的融资环境有望迎来严重转变。康复涉房房企重组上市，有利于在上市公司系统外拥有存量房地产财物的企业，将体外财物注入，做大上市公司净财物和规划，盘活存量财物。一起，康复房企再融资，征集资金能够用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当时房企资金压力。此外，经过股权融资征集资金，也有助于“保交楼”方针落地。

优化财物负债结构

助力优质房企做大做强

我国基金报记者：与央行、银保监会、交易商协会给出的前两支箭方针比较，证监会提出在股权融资方面进行优化，将到达哪些效果？

任鹤：前两支箭即信贷和债券，更多处理的是“活下去”的问题，经过信贷支撑、发债担保等办法，使房企能够渡过当时的难关。究竟出售仍然未见明显好转，大都房企都面对不同程度的资金压力，此时在债务性融资方面的支撑，能够先让房企“活下去”。与之比较，“第三支箭”则在处理生计问题的一起，给了优质房企“仰视星空”的或许性。

具体而言，一方面，权益性融资能够明显改进房企的财物负债表（债务性融资无法完成），使得杠杆较高的房企有了更好地面对风险的才能；另一方面，权益性融资如果能够顺畅施行，房企在获得资金或优质财物的一起，还能够引进战略出资者，改进公司管理，降低房企的运营风险。

陈慎：“第三支箭”与前两支最大的区别在于，铺开的是股权，而前两支是债务。此次并购重组铺开意味着上市房企能够经过兼并收买完成扩张，特别是部分国央企由于历史问题导致的同业竞争问题能够借机处理，并进一步做大做强主业。

另外，股权融资铺开有助于化解部分房企面对的窘境。关于运营稳健、仅因商场景气量动摇而形成被动缩表的房企而言，再融资作为低成本融资途径是有力的补充。股权融资相对并购债等金融产品更有灵活性，有望进步头部房企收并购的活跃性与推动效率。并且，股权融资有望改进商场流动性，终究处理全职业“保交楼”问题，完成“保民生”意图。

刘义：“第三支箭”使得房企在回款与债务融资之外，进一步拓宽了股权融资通道，增加正常展业和保交给资金来源，引导优质房企修正财物负债表和进步收并购预期。银行信贷与增信发债在实践执行层仍有堵点，如标的选择、抵押物要求等，在实践资金投放方面实质仍倾向支撑“好房企”和有剩余货值的“好项目”；而优质房企特别国央企在杠杆率考核要求下也无意过度举债，且收并购的风险偏好也有待进步。

房企股权融资铺开为优质国央企在扩充资本金、优化财物负债结构等方面翻开了大门，也或许加快供应侧变革与产能出清的节奏。征集资金可用于补流、还债、保交楼等，也使得职业信誉加快修正,以及相对较差项目加快复工成为或许。

谢皓宇：前两支箭是经过债务融资来缓解资金压力，“第三支箭”则是经过股权融资来缓解压力。关于资金压力较大的房企来说，能够经过股权再融资扩展资本金，乃至能够引进一些具有融资才能的股权合作方。而关于没有资金压力的房企来说，也能够扩展资本金，来获得更多的融资授信，进步企业开展速度。

何缅南：与前两支箭比较，“第三支箭”的重要亮点还包含活跃发挥私募股权出资基金效果。近一年来，在部分民企遭受严重流动性危机而停止拿地以及出售财物时，不少闻名外资基金一再加码国内不动产商场，既包含收买物流地产、工业园、租借住宅等存量财物，也包含直接在土地商场公开获取土地，显示出对我国经济和不动产商场长时间开展向好的决心。

此次证监会提出重启不动产私募股权基金备案，有利于发挥私募股权基金商场化程度高、操作灵活性强、专业化程度高、出资嗅觉灵敏等优势，在房地产职业的供应侧变革和信誉重组中起到价值发现的活跃效果。

方针着重国有民营房企天公地道

各类房企不同程度获益

我国基金报记者：就近期方针表述来看，多部门均说到对国有、民营等各类房企天公地道，对此怎么看待？此次针对房企再融资、重组上市的铺开，对不同类型的房企有哪些不同方面的活跃影响？

任鹤：国资布景关于金融机构的吸引力仍会比较高。若国有金融机构能够活跃参加民企的股权融资，就能够处理这一问题。

此次针对房企再融资、重组上市的铺开，关于不同类型的房企都有活跃影响：关于实力雄厚的国央企来说，更有才能和动力吸纳性价比较高的财物。而关于财务状况较为严重的民企来说，增加了一条簇新的融资途径。一起，国央企募资之后也有了更多买家，有利于公司以更合理的价格出售财物渡过难关。股权融资途径的翻开，有望帮助房企完成信誉、债务一起转好的正向反馈。

刘义：近期多部门均着重关于国有与民营房企天公地道，有助于金融机构进步对部分民营房企的风险偏好，更重要的是传达稳信誉的决心，有助于康复优质民企信誉与其正常融资才能，在坚持职业与金融稳定全局方面都有帮助。

房企股权融资铺开，关于不同类型房企影响有所差异：对全国型优质国央企来说，其扩表预期和阿尔法逻辑继续强化；关于部分高杠杆的央企与当地国企来说，铺开股权融资或意味着加快财物负债表优化；前期必定程度陷入信誉压力的混合所有制房企与未爆雷民企则翻开了股与债的通道，资金安全性与估值有望修正；至于已出险但有优质财物的民企，经过股权与项目出让、引进战投等方法，在引进增量资金的一起有效盘活项目，对后续出售康复、保交给等方面均有必定助力。

陈慎：当时房企全体面对现金流压力，其间民企的压力高于国企，因而，“救企业”自身关于民企的含义更为严重。现在已有好几家民企发布筹划定增的公告，阐明本轮方针的确在执行层面做到国民企天公地道。

需求重视的是，现已出险的房企或许短期内难以完成股权融资，包含债务融资也比较难惠及出险房企，因而，方针的利好范围还是会在国央企以及健康的头部民企的圈层内。

决心修正传递至需求端

上下游工业有望获益

我国基金报记者：学习前两轮房企再融资重启时期的实践效果和经验，估计此次重启对房地产商场、相关上下游工业及全体商场的含义怎么？

任鹤：2014年至2016年的再融资重启，有比较强的参阅含义。彼时房企再融资重启，对商场产生的直接影响其实相对有限，但背面传递出的方针信号，以及同步出台的一揽子方针，如“认房不认贷”、继续的降息降准等，确实起到了提振决心、加快拐点到来的效果。必定含义上，能够以为房企再融资的重启，是上一轮周期底部的明晰信号。现在方针的态度、速度、力度均现已接近其时，而库存的过剩程度远低于其时，所以，对未来房地产商场能够更加达观。相关上下游工业也将从中获益，竣工端的家居、家电、装饰等会更快看到好转，开工端的工程机械、大宗商品等或许相对滞后。

陈慎：房企融资走过两轮周期：第一轮放量周期是2006年至2009年，伴跟着职业景气量继续进步，职业迎来资本化提速阶段，发行规划算计逾1500亿元，一起敞开的还有捉住本轮股权融资机会、完成快速扩张的一线房企的龙头格式；第二轮放量周期是2014年至2016年,跟着商场景气量继续下行，股权融资端口逐渐铺开，2015年1月，股权融资流程中的国土部批阅环节正式撤销，推动房企再融资加快放量，三年内股权融资额达3520亿元。

关于地产职业而言，曩昔两轮股权融资的铺开都敞开了一轮根本面上行，估计本轮周期中，职业供应端的决心修正也有望传递至需求端，加快商场复苏。

刘义：复盘历史上两次房企再融资重启时期，再融资放松关于职业根本面修正、房企财物负债表优化与规划进阶有较大促进效果。两轮房企再融资放松后，职业景气量均较快向上修正，商品房销量企稳上升，房企经过定增等优化财物负债表，优质房企成功上市，凭借资本商场力气完成规划再次腾飞。

当时大时代布景现已完全不同，过往供需两旺的盛况或难重现，但在房企信誉受损、职业根本面承压布景下，股权融资的重启关于职业决心重塑、房企财物负债表优化、加快产能整合与出售交给康复正常节奏等均有裨益。

重视优质龙头房企、物业板块

我国基金报记者：对近期及中长时间房地产板块的出资价值怎么看待？看好哪类地产股及地产工业链机会？

任鹤：短期地产板块首要是过度失望预期的修正逻辑。地产板块中长时间出资价值十分明晰，一是模式的改进，即以往过度快周转的金融化模式，走向依托产品竞争力的制造业模式；二是格式的改进，本轮供应侧出清十分剧烈，而渡过本轮危机的房企会在未来商场中占据更高的份额。

未来出资机会方面，首要看好三条主线：一是扛过本轮考验的优质房企，足以阐明其优异的运营才能和强大的运营资源，值得更高的估值；二是接近“上岸”的窘境回转型房企，关于出现资金问题较晚、展期规划不大的民企而言，跟着根本面改进以及“金融16条”等方针落地，窘境回转策略的胜率正在大幅进步；三是物业板块，获益于地产板块修正的一起，还获益于竣工复苏逻辑。

刘义：短期维度，当时及未来一段时间仍处于“方针上、周期下”的方针驱动阶段，方针强度继续进步布景下，职业估值修正动力边际增强。首选具有根本面逻辑的优质国央企，优质混合所有制房企和民营房企也有望获益，已出险但有优质财物的民企亦可重视。此外，跟着地产信誉端逐渐修正，优质物业股也迎来配置良机。

中长时间维度，传统开发范畴未来仍是大生意。财物运营范畴或是存量时代的中心主题，包含公寓、物流、商办，以及其他特定类财物。在广义服务范畴，包含物管、经纪、家装等细分职业，存量商场具有长时间增加潜力，竞争格式也有望进一步走向会集，将来大概率会有巨头诞生。地产工业链维度，近期种种供应侧方针共同指向“保交楼”，前期由于房企资金链严重、预售监管趋严等导致的竣工交给延迟有望逐渐处理，后周期相关出资机会也值得重视。

竺劲：当时出售逐渐筑底，方针向好趋势不变，在方针影响下，出售有望逐渐复苏。高成绩、高有息负债增加以及高拿地强度的房企，有望在后续商场复苏及信誉修正过程中明显获益。在当时金融端支撑方针下，还看好优质房企的估值修正、全职业的信誉复苏以及在因城施策空间逐渐翻开下的出售回暖。

何缅南：未来房地产商场职业将出现“供应侧信誉重组，需求侧逐渐升温”的向好态势。从出资视点来看，三类房地产上市公司值得重点重视：一是信誉优势明显，品牌名誉优异，运营管理成熟，市占率进步的龙头房企；二是首先布局多元化赛道，持有型财物质量较高的存量运营型房企；三是获益于地产职业信誉风险缓释，估值修正明显的优质物业服务上市公司。

下一年有望迎根本面和方针面两层支撑

我国基金报记者：复盘今年以来房地产商场的利好方针，结合地产板块全体走势，对下一年的商场环境有哪些观点和等待？

任鹤：跟着供需两侧方针支撑、居民收入决心修正、烂尾忧虑逐渐解除等多重正面要素的积累，下一年根本面的修正是十分值得等待的。一起，由于当时库存充裕（首要是未开工土地），房价和地价也不具有大幅上涨的或许，因而不会导致方针的转向。根本面回暖带来的窘境回转，叠加方针博弈的弹性进步，下一年地产板块有望迎来根本面和方针的两层支撑，其表现能够给予较高希望，有较大概率跑赢大盘。

陈慎：2023年房地产职业依然面对不确定性，首要在于需求端修正弹性对房地产职业影响的时长、房企决心修正的时点、国际局势对我国经济综合影响等要素，对2023年商场基于保守（方针坚持当时力度）和活跃（方针空间进一步翻开）两个预期来展望。

刘义：融资方针已到达历史上比较宽松的状态，后续重点在于需求端稳决心和进一步因城施策，估计在房贷利率、首付比例、认定环节以及限购办法等方面仍有优化空间，叠加疫情管控逐渐优化，居民对大环境的预期将逐渐趋稳，房地产需求端有望平稳修正，交给问题也有望逐渐处理。但在“房住不炒”布景下，大影响带来的强贝塔已成历史，不管融资还是拿地等要素均指向高信誉国央企与部分优质民企，板块内部股价走势明显分解、强者恒强的趋势不会改动，出险房企只有区域型或有优质财物的小部分具有继续出资价值。