简单聊一聊中国的房地产

参考：（1）一个视频搞懂中国房地产整个内在逻辑，看完就能明白现在发生的一切，以及未来大趋势 （2）与日本和美国相比，中国的房地产走到哪一步了？

房地产是一个老生常谈的话题，其实大多数人并不清楚房地产市场对中国经济的意义，作为普通人更关注的也只是房价的涨跌。本篇文章就从宏观层面 简单聊聊房地产市场对中国经济的意义以及房价未来的走势。

1、房地产市场对中国经济的意义

1.1 中国房地产市场的发展

在1994年，中央说服地方实行分税制改革的时候，其中中央政府做出的一个让步就是土地租赁金归全部归入地方财政。而随着分税制改革的完成中央财收入越来越多，地方财政却相形见绌，但各种政策的实施、公共物品和公共服务的供给比如基建等都需要地方政府完成，而这都是要花钱的。1998年国务院通知，决定停止单位福利分房制度，逐步实现住房供给的商品化。从此开始，中国房地产市场就插上了飞翔的翅膀，经历一个20多年的牛市至此不衰。

1.2 土地财政

我们知道做生意是需要原始资本积累，比如近代资本主义的殖民掠夺，新中国剪刀差农业补给工业，都是这个道理。所以，要实现工业化、城市化就要建学校、修高铁、建医院、公园、商业中心等等，这都需要巨量的资金，这些钱都是从哪里来的呢？其中一部分就是通过土地财政。

简单说就是，政府首先通过低价供应工业用地、提供基础设施等吸引企业到本地建厂，这样就会增加就业人口，人多了同时还是挣钱了，这就会要去满足住房需求、消费需求等；这时候政府在高价供应商业用地，地方财政有了钱就可以去搞建设。这样的循环起来经济就得到了发展。

1.3 土地金融

其实仅仅靠土地财政这些钱是远远不够的，所以银行就参与进来了，商业用地价格的推高，使得地方政府可以利用土地抵押向银行借款，同时房地产开发商拿到政府批的地以后也会以此抵押向银行借款，这样大量的资金就变成了一座座拔地而起的高楼大厦。从宏观层面讲，土地是国家的，银行的钱也是国家，用土地去做抵押贷款本质上就是以土地为信用基础发行货币，这样土地就成了人民币的锚，土地变成了融资的工具，凭空创造出了巨额的资本，这就是土地金融的本质。

和发行股票类比，股票也是一种融资工具，房子其实就可以看作是一个城市的股票，这个城市可以看作是一个公司。当城市发展的好，大家也都看好你，房价自然走高。这也就解释了为什么房价的走势和近20年中国经济的走势基本（GDP增长）一致，近二十年中国经济总体上繁荣，所以各个城市房价也跟着一路高涨，所以讲楼市是中国经济的晴雨表。（中国楼市的规模和美国股市相当）

土地金融打破了时间和空间的限制，将未来补贴到当下（借贷），使其价值暴增，创造出了巨量的资本，推动了中国经济的快速增长，使中国在短短30年就完成了城市化和工业化，这无疑是经济上的奇迹。

1.4 土地金融带来的问题

首先带来的问题就是高房价，直呼买不起，与之同时高房价也使得贫富差距加大。楼市还会对其他行业形成挤兑，将资金都吸引到楼市中，这样到制业中的钱自然就少了。

此外当前来说还有一个至关重要的问题，那就是地方债务。政府借钱是去建设城市，而这部分收益即少又回得慢，就类似公司借钱投了一堆项目，都没挣钱，但是银行的债还要还，那政府哪来的钱去还债呢？

这时候就要提到下面的经济闭环了，地方政府向银行抵押土地贷款进行城市建设，同时一方面地价供应工业用地增加企业和就业人口，另一方面高价供应商业用地，用这部分的溢出收益偿还贷款。反过来高价的商业用地推高房价，高房价在推高地价，地价高了就可以向银行借更多的钱。

然而即便是这样，当前中国地方债的规模仍有近50万亿，还债压力巨大。上面提到的经济闭环关键就是房价，房价如果下跌，地价就得下跌，地价下跌政府就没钱还债。所以这就是为什么最近很多地方出现限跌令，中国居民8成的资产都在房子上，政府的债8成需要卖地还，所以房价不能跌。
同时也是因为债务，在美元加息的时候，我们并没有跟着加息，虽然加剧了外资的逃离使得外汇市场中人民币卖盘增多而导致人民币贬值，因为银行贷款和购房按揭不一样，银行商业贷款是受浮动利率影响的，如果加息必然会增大债务压力，本来债务压力已经很大了，所以现在不行加息，只能降息放水，否则一旦刺破债务，后果不堪设想。

1.5 房地产的未来

随着中国经济转型的需求、城市化见顶、人口老龄化加剧，楼市将不在是中国经济的晴雨表，土地财政肯定也会慢慢的退出历史舞台。现在很多人在批判土地财政，但这其实只是不得已的选择但却也是最好的选择，在我们国家一穷二白的时候，除了土地财政还有其他高速发展道路吗？这是历史的选择罢了。

2、房地产价一直涨的原因

2.1 涨价的原因

在基本了解了土地金融之后，对房地产价格一直以来的涨势其实就有了一个比较清晰的认识。一个是土地财政制度下经济发展的需要，因为经济的本质就是资源配置，钱流动起来，在市场的作用下经济就得到了发展。

另外一个重要原因就是房子作为投资品的属性，投资品或者说资产是不符合价值规律的，当其价格上涨的时候不仅不会抑制需求，反而会刺激需求，例如股票，价格涨的时候都抢着买，价格下跌后抄底的不多，都是抛售及时止损。这就是资本市场的正反馈效应，和价值规律是相反的。所以随着中国经济的蓬勃发展，房地产的价格也是水涨船高，没有房子的要买房子，有房子的也要囤房子。

同时房地产作为国家鼓励购买的资产（你可以贷款几十万买黄金吗？），也进一步推动了房产价格的上涨。

所以在住房商品化，且允许按揭的国家，基本都会出现房地产泡沫。

2.2 房价的未来趋势

我们不禁要问，房价以后还会继续涨吗？
首先我们看政策方面可以断定，宏观方面房价肯定不会大跌，因为政府需要卖地还钱，而地产商也需要卖房还钱。但会不会涨呢，从政策方面看也不会像上个十年那样涨了。

但除了政策和政府方面，市场也是影响房价的一个很关键的因素。根据上边金融资产的价格理论，房价要上涨就需要不断有新的资金涌入。购买房子的是居民，居民还有钱钱吗？
我们不妨看一下目前中国的居民债务杠杆率，也就是居民部门的债务占GDP的比重，目前中国的居民债务率是64%。作为对比，美日两国分别在2008年、1991年的房地产泡沫到顶时候的约为72%和98%，如此看来中国房价还有涨的空间。

但是，如果我们继续看居民可支配收入占GDP的比重，进一步在看居民部门债务占居民可支配收入的比重，结果就大为不一样了。可支配收入少意味着借贷和偿债能力弱。因为居民买房主要靠银行贷款，贷款能力取决于还款能力。所以在如此之高的债务负担下，房价想继续推高是很难的。

2.3 如果房价价格崩溃会发生什么呢？

仍然参考美国和日本，这两个国家在房价崩溃后（房地产泡沫破裂），都进入了资本价格理论的下部分，房价持续下跌，纷纷抛售，导致一堆坏账。对经济发展产生了极大的破坏，日本在1991年之后的近30年GDP没有增长，就算到现在日本几个都市圈的房价都没有91年高。美国更是导致了08年全球金融危机。

但中国是否会重复日美的道路呢，我本人是比较乐观的，中国政府对市场的管控力度更强，能够更有效的干预经济。目前政府要做的最重要的稳住房价，同时不要刺破泡沫。时间久了，在通胀慢慢的蚕食下，房价会到达一个可以令大多数居民接受的程度。同时加快经济转型，摆脱对土地财政的依赖。

经济是有周期的，生活会好起来的，工作也会找到的！

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