浅析乡镇房地产产业现状及其对乡镇经济发展的推动力

目 录
摘 要 I
Abstract II
一 贵定县昌眀镇房地产市场发展存在的问题 1
（一）市场信息不对称 1
（二）供求结构矛盾明显 2
（三）隐形交易活跃 2
（四）土地资源浪费严重 3
（五）生态环境意识淡薄 3
（六）房地产建筑无特色 4
（七）物业管理不规范 4
二 问题的成因分析 5
（一）市场发展不规范 5
（二）住宅消费需求旺盛 5
（三）用地审批不严格 6
（四）土地规划滞后 6
（五）开发企业素质不高 6
（六）住房金融制度不健全 7
三 解决的对策 7
（一）政府的对策 7
（二）房地产开发商的对策 9
（三）消费者的对策 10
四 贵定县昌眀镇房地产发展前景 11
（一）国家宏观政策导向 11
（二）地方政府大力支持 11
（三）企业发展需要 11
（四）地方刚性需求增加 12
结论 12
参考文献 12
二 问题的成因分析
（一）市场发展不规范
贵定县昌眀镇房地产市场经过近几年来的持续高速发展，逐步形成了多极化的市场结构和多样化的交易方式，既开放统一，同时又有封闭垄断，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，形成国内知名房地产开发企业与小企业并存，连片大规模开发项目与仅几栋楼的小项目并存，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，造成房地产价格定价随意，在一定程度上影响了贵定县昌眀镇房地产的持续，健康发展和人民群众生活水平提高的进程。我国关于中贵定县昌眀镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明。贵定县昌眀镇房地产统一市场体系没有完全形成，缺乏灵敏的价格机制，造成人为因素影响大，房地产交易和价格都不太规范。同时由于房地产属于新兴产业，而贵定县昌眀镇发展又比较落后，行政主管部门对房地产市场出现的问题和将会出现的问题，还没有比较完善的解决机制，也缺乏对问题走向判断的前瞻性，形成了制度管理滞后，不能很好的适应房地产市场发展的需要，在一定程度上对市场的规范发展没有起到应有的监督和约束[12]。
（二）住宅消费需求旺盛
尽管市场上房价在一步步高涨，但人们依然表现出较大的购房热情，一方面是因为改革开放以来人们的生活水平有了很大的提高，人们不再满足于以前的“筒子楼” ，在住房消费上人们更加倾向于舒适和享受，所以对房屋的要求也越来越高，另一方面是贵定县昌眀镇城市化进程的加快，人们对住房消费缺口仍将是比较大的。另外，随着产业集群由城市向城镇转移，贵定县昌眀镇以其得天独厚的区位优势成为投资客户选择的重要之地。加之城镇开发，许多空地开始修建高速公路、互相开通城际公交，便捷的交通促使周边城市的人们纷纷来购房等一系列因素，使得住宅消费刚性需求依然旺盛，贵定县昌眀镇的房价一路攀升。图3为2010年密云县160户被访家庭的住房需求表

图3 贵定县昌眀镇居民住房需求表
调查显示，160户被访家庭中70户的家庭表示有购房意向，占被调查对象总数的44%，其中：明确表示在1-5年内有购买计划的有35户，占有购房意向家庭总数的50%，另有半数家庭未明确购买时间，但均表示在自身认为合适的时候会购买住房。
（三）用地审批不严格
城市有比较健全的房地产开发法律制度，在城镇几乎没有，长期以来，贵定县昌眀镇房地产管理相对大中城市较为混乱，相当多的建筑用地未经审批登记，即使是经过审批的用地，其开发活动也没有监督机制。据法律规定，为了改造旧城镇，政府可依法对农民使用的国有土地征用或收回，特别是对那些非法占地更可无偿强制其拆迁。但由于农民法律意识不强，法制宣传不力以及执法、司法力度上的问题，目前的实际情况并非如此。在旧村改造过程中，无论是合法还是非法的旧建筑，特别是个体私营企业的土地使用者，当城镇建设规划需要拆迁时，不但不把土地使用权还给国家，反而在闻风某片土地被政府纳入规划范围之后，为了实现其一己私利违法进行扩建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要价，要求政府进行拆迁补偿。这种现象的产生与旧的用地审批和监督制度不健全是分不开的。
（四）土地规划滞后
土地利用规划滞后于贵定县昌眀镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，贵定县昌眀镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致贵定县昌眀镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。贵定县昌眀镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得贵定县昌眀镇发展的空间受到限制；规划不注意贵定县昌眀镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造，贵定县昌眀镇的发展犹如“摊煎饼”，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇”，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在贵定县昌眀镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。